买卖不破租赁的例外情形
题干
甲名下房屋于2019年1月被法院查封。同年8月，甲称该查封系“活查封”、不影响出租，与乙签订6年期房屋租赁合同。2022年11月该房屋司法拍卖，丙竞得并于2023年1月办妥不动产登记。乙能否请求丙继续履行租赁合同？
参考答案
不能。房屋在出租前已被法院查封的，承租人无权请求受让人继续履行原租赁合同。依据《民法典》第725条、《城镇房屋租赁合同解释》第14条。
第一，租赁合同合法有效；
第二，所有权变动发生在租赁期内；
第三，出租前不存在查封、抵押等例外情形。
本案中，甲名下房屋2019年1月即被法院查封，同年8月才出租给乙，出租前已被查封，已落入法定例外；丙经司法拍卖取得所有权并于2023年1月登记，受让人取得所有权，故原租赁合同对丙无约束力，不适用买卖不破租赁。查封属于出租前即已存在的权利负担，乙作为承租人应自担该风险。买卖不破租赁先查封、后出租，租赁不破买卖
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