抵押预告登记的顺位认定
题干
甲银行借款给乙房地产公司，乙以其预售的商品房为甲设定抵押。因房屋尚未竣工、无法办理正式抵押登记，双方先办理了抵押预告登记。房屋完成首次登记后，乙又将该房抵押给丙并办了登记。甲、丙的抵押权谁顺位在先？
参考答案
结论：甲的抵押权顺位在先。依据《民法典》第221条，预告登记后，自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，该预告登记失效。适用须同时具备：
第一，建筑物所有权已办首次登记；
第二，预告登记所涉财产与首次登记时的财产同一；
第三，抵押预告登记尚未失效。三项齐备，抵押权视为自预告登记之日设立。
本案房屋已竣工并完成首次登记，甲在九十日内申请正式登记，预告登记未失效，故其抵押权自预告登记当日起即已成立，早于丙的登记时间，甲优先受偿。
顺位看预告登记日，不看正式登记申请日
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